车库纠纷第一案:物权法实施前后的法律适用

原合法日常社区地下车库的产权属于所有业主或开发商吗?这已成为人们继续关注的热点话题。

首例车库之争案的前世今生:物权法实施前后法律适用

最近,一篇题为“你还在买车库吗?”法院裁定,业主应免费使用物品,开发商无权出售(以下简称“车库纠纷”网络文本),再次在微信朋友圈刷屏。

本文是2003年由江苏省南京市鼓楼区法院审理的星汉市园林业主委员会(以下简称行业委员会)与江苏星汉房地产公司(以下简称星汉公司)之间的车库纠纷(以下简称“G”)。A仲裁纠纷)。行业委员会获此案一审,被媒体冠以“全国首例”,社会关注度极高。而网民们也不时地进行这一活动,引起了社会的多次关注。十三年后,鼓楼区法院发表声明“驳斥流言”,网友得知,法院2003年一审判决后,星韩公司拒绝上诉。审判结束后,南京市中级人民法院认定原审查事实不清,裁定撤销原判决,发回重审。

一位知情人士告诉《法制日报》,南京市中级法院被送回重审后,鼓楼区法院已有11年没有进一步的信息。直到2014年,鼓楼区法院才改变了2003年的判决。

“在同一案件、同一当事人、同一法院,两种结果有很大不同,受到了法律专家的质疑。因此,《物权法》实施前后的法律适用问题成为了公众争论的焦点。知情者告诉记者。

首例车库之争案的前世今生:物权法实施前后法律适用

地下车库所有权纠纷

兴汉市花园区位于江苏省南京市鼓楼区水灶岗乡交界处。

该区的业主徐女士告诉记者,1998年星汉公司建成后,星汉花园的建设在2003年之前开始并完成并交付使用。”在南京,兴汉花园早就建立起来了。”

据行业委员会一位姓陈的委员介绍,兴汉花园计划地下车库36个,实际已建车库59个。在行业委员会不知情的情况下,兴汉公司以8万元的单价售出37台,其余22台由物业公司出租。

工业委员会接到通知后,派人与兴汉公司协商,要求将车库归还业主。

据一位不愿透露姓名的行业委员会成员透露,兴汉公司的经理说,车库是由公司出资建造的。为什么要给业主呢?这个国家没有这样的先例。

经过多次谈判不成功,2003年6月19日,行业委员会向鼓楼区法院起诉兴汉公司。

2003年11月12日,鼓楼区法院举行公开听证。

在法庭听证会上,代表工业委员会的律师表示,该地区的地下车库是该地区的配套公共设施,业主应免费使用。”作为开发商,兴汉没有车库的所有权,因此无权出售。”

韩星强调,公司出售房屋时,并未将地下车库区域列为共享区域,并将其分配给业主。”该车库由公司投资近300万元兴建。当然,它拥有车库的产权。把车库卖掉是不对的。”

最后,法院在法庭上宣布,地下车库属于所有业主,星汉公司应将所有地下车库移交给行业委员会。

所有者计算了一个帐户。当时,南京有200多个区,面积超过1万平方米。每个区有大约60个车库,平均价格约10万元。”如果按照判决返还给业主,开发商至少应返还10亿元以上。如果把10000平方米以下的地区都考虑进去,这个数字会更大。

判决后,兴汉公司在法庭上说:“坚决上诉!”

本案审判长、现任党组副书记、鼓楼区法院副院长盛浩在判决后向媒体详细说明了判决的两个事实依据:

首先,南京市规划局规定,开发商按照0.2停车位/住户标准修建车库,明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商修建车库的法律义务。”由于完成的车库是一个公共设施和建筑物的辅助设施,因此应将其交付给建筑物的所有者以供共同使用。”

其次,该区实际用地面积为7697.60平方米,分摊面积为7697.60平方米,证明该区的土地面积已分摊给所有业主。居住区的土地使用权由居住区所有者享有,开发商不再享有居住区的土地使用权。因此,他们不能享有土地上建筑物的所有权和控制权。”

由于没有系统的房屋所有权法律,1998年9月29日以江苏省物价局、省建设委员会为依据,经江苏省同意,发布了《江苏省商品房价格管理规定》。L政府。本条例第十四条列出了征地(出让)和拆迁补偿费、建设前期、房屋建筑安装、配套公用设施、公共基础设施、管理费、销售费、财政费和公共设施专项维修费等九个价格组成部分。最后强调,“本款第(一)至第(九)项所列费用必须严格按照批准的设计方案中实际发生的项目规定执行。未经省级价格主管部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或者变更。

江苏省律师张卫星表示,兴汉败诉的原因是法院审理中没有提供证据证明车库建设成本不计入商品房成本。”因此,法院得出结论,车库作为公共设施所产生的成本已包含在商品房成本中。”

一些专家认为,2003年我国没有系统的房屋所有权法律,对居住区的车库所有权也没有明确的规定和法律依据。事实上,每栋建筑都拥有独有的空间使用权、公共设施使用权和业主管理社区事务的权利。2003年,南京市“车库纠纷”案件的判决对推动《房屋所有制法》的颁布起到了积极作用。

发回重审11年后

超计划车库归业主所有

随着房地产市场的持续升温,每隔一段时间,“车库纠纷”就会被网民作为微信公众号的新闻转发,并继续发酵。

2016年4月8日,鼓楼区法院就关威市“车库纠纷”发表声明,称“微信公众提及的判决内容是尚未生效的一审判决,本案以生效判决为准”。

此时,许多网友只知道“车库纠纷”一案宣判后,兴汉公司提起上诉,南京中级法院裁定“原判决撤销,发回重审”。

北京律师肖东平告诉记者,根据最高人民法院《关于严格执行案件审理时效制度的若干规定》,南京市中级人民法院发回重审后,即使在非常特殊的情况下,鼓楼区法院也应在15个月内审结。T.

但不知何故,鼓楼区法院没有进一步的信息。直到11年后,鼓楼区法院才对车库纠纷案作出新的判决。

在中国判决书的网站上,记者找到了“车库纠纷”的判决书,判决书编号为(2013)国民初字1656号。时间是2014年9月18日。

判决表明,产业委员会起诉的理由没有多大变化。兴汉公司认为有一个新的内容:根据《物权法》第七十四条第二款的规定,建筑区划内规划用于停放汽车的停车位和车库的所有权由双方通过出售、捐赠或租赁的方式约定。”行业委员会没有提供证据表明同意与兴汉公司收购地下车库,因此无权收购地下车库。”

最后,鼓楼区法院作出判决:星汉公司自本判决生效之日起10日内支付50万元给行业委员会的车库销售款,并驳回了行业委员会的其他诉讼请求。

记者对判决进行梳理,了解到法院判决的依据是两点:

第一,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律若干问题的解释(2009年3月23日出版,以下简称解释)。解释第六条规定,除建筑区划内规划用于停放汽车的停车位外,占用道路或者业主共同所有的其他场地的新增停车位归业主所有。兴汉花园规划核定车库36个,实际建成车库59个。因此,规划建设以外的23个车库应归业主所有。

二是《南京市商品房附房转让若干规定(试行)》(2004年12月15日制定,以下简称《规定》)。《条例》第六条规定,经批准规划的车库,应当为业主预留不少于15%的面积。”兴汉花园的业主实际上有权收购29个车库。兴汉已交付24个车库,5个车库应移交行业委员会。由于车库已实际售出,星汉公司应支付相应的50万元售价。

一些专家认为,从表面上看,星汉公司向行业委员会支付了部分车库销售费用,并从59家改为29家,但其内涵却大相径庭。29间车库中有23间属于“违章建筑”,全部销售给业主,其余6间按规定预留给业主。换言之,按规定建设的其他30个停车位仍属于星汉公司的权利,出售后将返还星汉公司。”

双方都没有对判决提出上诉。

关于第二判决适用法律的问题

尽管它已经生效,但争论仍在继续。

记者估计,2016年4月8日,鼓楼区法院官员魏伟发表声明时,距鼓楼区法院第二次开庭近一年半。

南京市民张志凯认为,鼓楼地区法院的陈述应该谨慎措辞。声明是指鼓楼区法院审理车库纠纷,兴汉公司对一审裁定提起上诉,南京市中级法院决定将案件发回重审,但未规定具体发生日期。鼓楼区法院(2013)古民初1656号判决全文2200多字,未提及2003年判决和南京中级法院再审。从司法文书的规范来看,这更像是一个新的案件。”

记者采访了解到,在《物权法》颁布前后,如何确定车库所有权以区分所有建筑小区的问题一度成为争论的焦点和热点。在物权法的起草过程中,学术界有四个主要观点:所有者所有权、开发商所有权、国家所有权和约定所有权,即车库属于所有者、开发商和国家,或者车库的所有权由具体协议决定。最后,我国物权法第七十四条采用了“约定所有权”的观点。

“约定所有权理论”也是星汉公司在2014年“车库纠纷”审判中提出的主要抗辩。

一些专家认为,物权法颁布后,相关规定更加明确,停车位纠纷明显减少。《物权法》于2007年10月1日生效。“车库纠纷”发生在2003年《物权法》颁布之前。但是,解释规定,适用物权法实施后实施的行为引起的对公寓所有权的争议案件。此外,《解释》还规定,人民法院审理房屋共有权案件时,有关财产权归属的争议,应当以法律、行政法规为依据。2014年鼓楼区法院判决所依据的条款既不是法律也不是行政法规。”

武汉律师陈勇也认为,鼓楼区法院2014年的判决存在明显缺陷。其中,规划外的车库属于业主共有,缺乏法律依据。”规划建设的财产在合法之前属于违法建设,任何人不得直接取得财产权。”

4月8日,记者联系鼓楼区法院发言人张伟,采访星汉公司上诉时,南京中级法院发回重审时,以及鼓楼区法院(2013)第1656号民事判决是否再审或重新立案。

到出版时,鼓楼区法院仍没有答复。

专家对话:

法官审理案件不得违反不溯及既往原则。

南京鼓楼区法院2003年裁定“地下车库归业主所有”。根据《江苏省商品房价格管理条例》及有关规定,是否正确?

2009年10月26日最高人民法院发布的《关于将法律、法规等规范性法律文件引用司法文书的规定》第四条规定,民事司法文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。应当适用的行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例,可以直接引用。除第四条规定的规范性文件外,法院根据审理民事案件的需要,对其他规范性文件进行审查,认为其合法有效,可以作为判决推理的依据。

《江苏省商品房价格管理规定》(苏政发[1998]106号)是地方性法规,法院作出裁决时不能直接引用。法院认为“车库作为公共设施,其建设成本属于商品房成本的组成部分,未经价格主管部门批准,任何单位和个人不得擅自增减”的,适用《江苏省商品房价格管理条例》。可作为判断文件推理的依据。

根据立法法的规定,有部门规章和地方政府规章。在民事诉讼中,规则能否作为判决依据并不受限制。因此,江苏省有关商品房价格管理的规定,与地方政府部门制定的宪法、法律、行政法规不相抵触,经审查后,认为是有效的,可作为法官推理的参考,不能直接引用。

南京市中级人民法院裁定发回重审后,鼓楼区法院直到11年后才审理此案。这符合法律吗?

民事审判限制制度的目的是防止诉讼迟延,保证司法效率。

鼓楼区法院推迟将此案发回南京市中级法院重审11年。很难找到合理的理由。鼓楼区法院审理了2012年《民事诉讼法》修改前南京市中级人民法院再审案件。审判时效的规定,也应当依照以前的规定,即最高人民法院2000年9月14日颁布的《关于严格执行案件审判期间制度的若干规定》。根据本规定第二条的规定,经院长批准,上级院长批准,鼓楼区法院最长审判期为一年零三个月。

《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定,第一审民事案件适用普通程序审理六个月;有特殊情况需要延长的,可以延长六个月。最高人民法院院长的批准,需要延长的,可以报请上一级人民法院批准,可以再延长三个月以上十五个月;民事判决上诉案件的正常审判期为三个月以上六个月;上诉的审判期民事判决的期限为30天。但是,管辖异议和纠纷的公告、鉴定、处理以及委托有关专业机构依法进行审计、评估、清理资产、中止诉讼的期限不在审理范围内。人民法院审理涉外民事案件、香港、澳门、台湾的期限,不受上述期限的限制。

南京市中级法院的裁定被发回重审后,鼓楼区法院直到11年后才审理此案。它不能简单地质疑它是否符合法律,是否超过了审判期限太长。这取决于鼓楼区法院是否在再审期间依法中止审判。是否有特殊的试用期?如果依法有中止或者排斥的期限,即使经过11年的审判,也是依法的。

鼓楼区法院能否以最高人民法院《关于审理房屋区分权属纠纷适用法律若干问题的解释》和《南京市商品房附房转让规定》作为判决依据?

本案涉及法律溯及力。法律溯及力是指法律对生效前的事件和行为的适用性。如果适用,则具有追溯性;如果不适用,则不具有追溯性。

法律是否具有溯及力在不同的法律规范之间是不同的。我国立法法律、法规规定,法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不复古,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权益而作出的特别规定除外。鼓楼区法院审理兴汉公司车库纠纷案。这一行动发生在《物权法》实施之前。根据《立法法》和《最高人民法院法》的司法解释,鼓楼区法院作出判决时,不能以最高人民法院对审理房屋区分权属纠纷具体适用法律若干问题的解释为依据。

《南京市商品房附房转让规定(试行)》除作为规范性文件外,不能作为判决依据,其颁布时间也在车库纠纷发生后,无溯及力,法院不能直接引用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律若干问题的解释》第十九条明确规定,本解释自2009年10月1日起施行。本解释适用于《物权法》实施后发生的行为引起的建筑物共有权纠纷。本解释不适用于本解释实施后当事人申请再审或者依照审判监督程序决定再审的案件。

本案发生于2003年,不属于《物权法》实施后(2007年10月1日)的行为引起的案件。适用《房地产管理法》、《土地管理法》、《民法通则》和《民事意见书》第八十七条的有关规定。因此,本案不适用最高人民法院关于审理建筑物所有权分配纠纷适用法律若干问题的解释。

此外,《最高人民法院关于适用财产法若干问题的解释》(一)第二十二条也有明确规定作为确认。第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。本解释适用于本解释施行后人民法院新受理的第一审案件。本解释施行前人民法院已经受理的第一审、第二审案件,本解释施行前已经终审的案件,以及本解释施行后当事人申请再审的案件,不适用本解释。执行本解释或者依照审判监督程序决定再审的。

上述法律规定明确规定“法律不溯及过去”,因此后来颁布的法律及其司法解释不能具有法律溯及力。鼓楼地区法院属于适用法律错误(司法解释)。

同样,仅于2004年12月15日生效的《南京市商品房附房转让规定(试行)》也涉及追溯问题。更重要的是,鼓楼地区法院的“既不是法律法规,也不是行政法规”,不能直接作为判决的依据。

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首例车库之争案的前世今生:物权法实施前后法律适用

张海涛认为:

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